居抜き店舗の内装工事で注意したいポイント｜費用を抑えながら失敗しない店舗づくり

新しく店舗をオープンする際、物件選びの選択肢のひとつとなるのが「居抜き物件」です。

居抜き物件は、以前の店舗で使用されていた内装や設備が残っているため、スケルトン物件と比較して工事費用を抑えられる可能性があります。

特に飲食店や美容室などでは、既存の設備を活用することで、工事期間の短縮につながる場合もあります。

しかし、居抜き物件だからといって、必ずしも安く工事ができるとは限りません。

「既存の設備がそのまま使えると思っていたのに、交換が必要だった」

「内装を一部変更するだけの予定が、大規模な工事になってしまった」

「工事を始めてから、想定していなかった問題が見つかった」

このようなケースもあります。

居抜き店舗の内装工事で大切なのは、残っているものをそのまま使うことではなく、使えるものと変更すべきものを正しく判断することです。

今回は、居抜き店舗の内装工事を検討する際に知っておきたい注意点について、内装業者の視点からご紹介します。

① 居抜き物件とは？スケルトン物件との違い

まず、居抜き物件とスケルトン物件の違いについて説明します。

居抜き物件

以前の店舗で使用していた内装や設備、家具などが残っている物件です。

例えば飲食店であれば、厨房設備やカウンター、客席、空調設備などが残っている場合があります。

これらを活用できれば、新たに設置する工事を減らせる可能性があります。

スケルトン物件

一般的に、既存の内装や設備が撤去され、建物の躯体などが見える状態の物件を指します。

内装を一から計画しやすい一方、壁や天井、床、設備などを新たに施工する必要があるため、工事範囲が広くなる傾向があります。

どちらにもメリット・デメリットがありますが、初期費用を抑えたい場合、居抜き物件は魅力的な選択肢になります。

ただし、居抜き物件の価値は、残っている設備や内装がどれだけ活用できるかによって大きく変わります。

② 既存設備が本当に使えるか確認する

居抜き店舗で特に注意したいのが、既存設備の状態です。

見た目が綺麗だからといって、設備が正常に使用できるとは限りません。

例えば、飲食店の場合は、

• 厨房設備が正常に作動するか
• 給排水設備に不具合がないか
• 換気設備の能力が足りているか
• 空調設備が正常に作動するか
• 電気容量が足りているか
• ガス設備が希望する厨房機器に対応しているか

などを確認する必要があります。

特に注意したいのは、前の店舗では問題なく使えていた設備でも、新しい店舗の営業内容に適しているとは限らないということです。

例えば、同じ飲食店でも、カフェと焼肉店では必要な換気設備や厨房設備が大きく異なります。

既存設備を活用する場合は、使用する機器や営業形態に合っているか、専門業者による確認が重要です。

③ 壁・床・天井の下地状態を確認する

居抜き物件では、既存の壁や床、天井を活かして内装工事を行うことがあります。

しかし、表面が綺麗に見えていても、内部の下地が傷んでいる場合があります。

壁の内部に湿気による傷みがある。

床に大きな不陸がある。

既存のボードが劣化している。

下地材が十分に固定されていない。

こうした問題がある場合、仕上げ材を新しくするだけでは対応できないことがあります。

クロスや塗装、床材などの仕上がりは、下地の状態によっても左右されます。

そのため、必要に応じて下地補修や調整を行うことが大切です。

仕上げ材を綺麗に施工するためには、その下にある下地の状態が重要です。

④ 既存のレイアウトが使いやすいとは限らない

居抜き物件では、前の店舗のレイアウトがそのまま残っている場合があります。

カウンターや客席、間仕切り壁、収納などが残っていれば、工事費用を抑えられる可能性があります。

しかし、そのレイアウトが新しい店舗にとって最適とは限りません。

客席数を増やしたい。

スタッフの動線を改善したい。

商品を見やすく陳列したい。

厨房と客席の位置関係を変更したい。

このような希望がある場合、既存のレイアウトをそのまま使用すると、かえって使いにくくなる可能性があります。

特に店舗内装では、お客様の動線とスタッフの動線の両方を考えることが重要です。

工事費用を抑えるために既存のレイアウトを無理に残すのではなく、営業しやすい空間になっているかを優先して考えましょう。

⑤ 撤去費用が想定以上にかかる場合がある

居抜き物件は、既存の内装や設備が残っていることがメリットです。

しかし、使わない設備や家具が多い場合は、撤去工事が必要になります。

不要なカウンターの撤去。

間仕切り壁の解体。

既存床材の撤去。

古い厨房設備の搬出。

不要な配管や配線の撤去。

こうした作業には、解体費用だけでなく、搬出や廃材処分の費用も発生します。

特に大型設備や重量のある什器が残っている場合は、搬出経路の確認も必要です。

また、撤去して初めて下地や設備の不具合が見つかることもあります。

居抜き物件では、残っているものの価値だけでなく、不要なものを撤去する費用まで考えることが大切です。

⑥ 電気・給排水・換気設備の位置に注意する

店舗内装では、設備の位置によってレイアウトが制限される場合があります。

例えば、厨房の位置を大きく変更したい場合、給排水管や排気ダクトの移設が必要になることがあります。

また、電気容量が不足していれば、使用したい機器を設置できない場合もあります。

特に居抜き物件では、既存設備を活用できると思っていても、実際には新しい店舗の仕様に合わせた変更が必要になることがあります。

そのため、レイアウトを決める前に、

「希望する店舗の設備が、現在の建物条件で使用できるか」

を確認することが重要です。

設備の位置や能力を考えずにデザインを進めてしまうと、後から大きな変更が必要になる可能性があります。

⑦ 既存内装のデザインに引っ張られすぎない

居抜き物件では、既存の壁や床、天井、家具などを活かすことで費用を抑えられます。

しかし、すべてを残そうとすると、前の店舗の雰囲気が強く残ってしまうことがあります。

例えば、以前はカジュアルな飲食店だった物件を、高級感のあるレストランに変更する場合。

既存の内装をそのまま使用すると、新しい店舗のコンセプトと合わないことがあります。

そのような場合は、すべてを新しくするのではなく、印象を大きく左右する部分に予算をかける方法もあります。

壁の色を変更する。

照明器具を交換する。

カウンターの仕上げを変更する。

既存の建具に化粧シートを施工する。

家具やディスプレイを変更する。

こうした工夫によって、大掛かりな解体を行わなくても店舗の印象を変えられる場合があります。

残す部分と新しくする部分にメリハリをつけることが、居抜き店舗の内装工事では重要です。

⑧ ダイノックシートや塗装を活用する

居抜き店舗の改装では、既存の内装を活かしながら印象を変える方法もあります。

そのひとつが、化粧フィルムや塗装による仕上げの変更です。

例えば、既存のカウンターや建具、壁面などに、下地や施工条件に適した化粧フィルムを貼ることで、木目調や石目調、金属調などのデザインに変更できる場合があります。

また、既存の壁や天井を塗装することで、空間全体の印象を変えることもできます。

ただし、既存の仕上げ材や下地の状態によっては施工できない場合や、下地調整が必要になる場合もあります。

そのため、施工前に材料の適合性や下地の状態を確認することが大切です。

すべてを壊して新しくするのではなく、活かせる部分を工夫して仕上げることも、内装工事のひとつの方法です。

⑨ 管理会社や建物の工事ルールを確認する

東京のテナントビルや商業施設などでは、建物ごとに工事のルールが定められている場合があります。

工事可能な曜日や時間帯。

騒音や振動を伴う作業の制限。

資材の搬入経路。

共用部分の養生方法。

電気・空調・消防設備に関する工事の制限。

管理会社への工事申請。

などです。

居抜き物件だからといって、自由に改装できるとは限りません。

また、店舗の業種や工事内容によっては、消防・建築・保健所などへの確認や手続きが必要になる場合もあります。

物件の契約前や工事計画の初期段階で、建物のルールや必要な手続きを確認しておくことが大切です。

⑩ 退去時の原状回復条件を確認する

居抜き物件を契約する際に見落としやすいのが、将来退去するときの条件です。

居抜きで入居したからといって、退去時もそのままの状態で引き渡せるとは限りません。

契約内容によっては、内装や設備を撤去し、指定された状態に戻す必要がある場合があります。

また、前の店舗から引き継いだ設備や造作物についても、所有関係や撤去義務を確認しておくことが重要です。

そのため、物件契約時には、

どこまでが貸主の設備なのか。

どこからが借主の設備なのか。

残置物の取り扱いはどうなっているのか。

退去時にどこまで原状回復する必要があるのか。

といった内容を確認しておきましょう。

オープン時の工事費用だけでなく、将来の退去時にかかる費用まで考えることも大切です。

⑪ 予算には余裕を持たせておく

居抜き店舗の内装工事では、既存の設備や下地を活用することが多いため、工事開始後に予想外の問題が見つかる場合があります。

床を撤去したら下地の補修が必要だった。

既存の配管が劣化していた。

空調設備が正常に動かなかった。

壁を解体したら追加工事が必要になった。

こうした場合、当初の見積もりから追加費用が発生する可能性があります。

そのため、予算をすべて内装工事に使い切るのではなく、想定外の工事に対応できる余裕を持たせておくと安心です。

また、追加工事が必要になった場合は、工事内容と費用を確認してから進めることが重要です。

居抜き物件だからこそ、見えない部分のリスクを考慮した予算計画が必要です。

居抜き店舗のメリットを最大限に活かすには？

居抜き物件には、既存の内装や設備を活用できるという大きなメリットがあります。

しかし、そのメリットを十分に活かすためには、物件の状態を正しく把握することが欠かせません。

すべてを残すことが正解ではありません。

反対に、すべてを撤去して新しくする必要があるとも限りません。

例えば、既存の厨房設備は活用しながら、客席のレイアウトや照明を変更する。

壁や天井は残しながら、仕上げ材を変更する。

カウンターの形は活かしながら、表面のデザインを変更する。

このように、活かせる部分を見極め、必要な部分に予算をかけることが、居抜き店舗の内装工事を成功させるポイントです。

居抜き店舗は「安くできるか」より「何を活かせるか」が重要

居抜き店舗は、初期費用を抑えながら店舗をオープンできる可能性がある魅力的な物件です。

しかし、既存の内装や設備が残っているからといって、必ずしも工事費用が安くなるとは限りません。

設備の状態。

下地の劣化。

既存レイアウトの使いやすさ。

撤去費用。

電気・給排水・換気設備の条件。

建物の工事ルール。

こうした内容を事前に確認することが重要です。

居抜き店舗の内装工事で大切なのは、既存のものを無理に残すことではなく、使えるものを活かしながら、新しい店舗に合った空間をつくることです。

工事費用だけに目を向けるのではなく、完成後の使いやすさや長期的な維持管理まで考えることで、より満足度の高い店舗づくりにつながります。

これから居抜き物件での出店を検討している方は、物件契約前の段階から内装業者に相談してみることをおすすめします。

内装工事は決して安い買い物ではありません。

だからこそ、費用だけで判断するのではなく、施工実績や対応力、工事内容などを総合的に確認することが大切です。

良い内装工事とは、ただ綺麗に仕上げることではなく、完成後も長く使いやすい空間をつくること。

東京で店舗内装やオフィス内装を検討している方は、ぜひ今回のポイントを参考にしてみてください。